عطل في التكييف أو السباكة أو الكهرباء، ومالك لا يرد أو يرفض الإصلاح — موقف يتكرر في كل المدن. الإجابة في السعودية لا تُبنى على العرف، بل على ما يقرره عقد الإيجار السكني الموحد المنشور في منصة إيجار، والذي يوزع التزامات الصيانة بين الطرفين ويرسم مسار المعالجة عند الإخلال. وتشير إرشادات إيجار إلى أن العقد الموثق في المنصة هو المرجع الرسمي للعلاقة، وأن العقد غير المسجل لا يكون منتجاً لآثاره الإدارية والقضائية وفق قرار مجلس الوزراء المشار إليه في تلك الإرشادات. هذه الصفحة ضمن مواد العقار والإيجار على هلا لو.
توزيع الصيانة في عقد إيجار السكني
بحسب نموذج العقد المنشور، تتوزع الالتزامات كالتالي:
| الالتزام | على من يقع | | --- | --- | | الصيانة الدورية والمتكررة اللازمة للمحافظة على الوحدة | المؤجر | | صيانة المبنى المؤثرة على السلامة | المؤجر | | العيوب الخفية | المؤجر | | إصلاح أي خلل أو انقطاع يؤثر في انتفاع المستأجر | المؤجر | | تمكين المؤجر من الإصلاحات الضرورية العاجلة بعد تقديم ما يثبت الحاجة إليها | المستأجر |
فالتزامات الصيانة الجوهرية تقع على المؤجر بنص نموذج العقد، وفي المقابل يلتزم المستأجر بعدم عرقلة الإصلاحات الضرورية العاجلة متى قُدم ما يثبت الحاجة إليها.
ماذا لو أخل المؤجر ولم يعالج بعد الإشعار؟
نموذج العقد يرسم المسار بوضوح: إذا أخل أحد الطرفين بالتزاماته ولم ينفذ أو يزل الضرر بعد إشعاره عبر إيجار خلال المدة المحددة، يجيز نموذج العقد للطرف المتضرر طلب الفسخ بناءً على حكم قضائي.
لاحظ عنصرين في هذه القاعدة: الإشعار يكون عبر إيجار لا بمكالمة أو رسالة عابرة فحسب، والفسخ لا يقع بإرادة منفردة بل بطلب يقرره القضاء بعد نظر الوقائع.
المسار العملي: وثّق ثم أشعر ثم طالب
| الخطوة | التفصيل | | --- | --- | | 1. التوثيق | توثيق العيب بالصور والفيديو مع إثبات التاريخ | | 2. الإشعار | إرسال إشعار صيانة عبر القنوات المتاحة في إيجار | | 3. المهلة | منح مهلة معقولة ومحددة للمعالجة | | 4. الإثبات المستمر | الاحتفاظ بتقارير فنية أو فواتير متصلة بالعيب | | 5. المطالبة | عند تعذر الحل: مطالبة مناسبة — إصلاح، تعويض، إنقاص أجرة، أو فسخ — بحسب الضرر |
خطوات المنصة أعلاه بحسب آخر تحقق بتاريخ 26 يونيو 2026، وقد تتغير المسميات مع التحديثات.
قيمة هذا الترتيب أنه يبني الملف خطوة بخطوة: إشعار موثق عبر المنصة يثبت تاريخ العلم بالعيب، ومهلة محددة تثبت إتاحة الفرصة للمعالجة، وتقارير وفواتير تثبت وجود العيب وكلفته. من يقفز مباشرة إلى المطالبة دون هذه الطبقات من الإثبات يضعف عرض ملفه أياً كان موقفه.
خيارات المطالبة ليست خياراً واحداً
عند استمرار الرفض بعد الإشعار والمهلة، تتعدد صور المطالبة بحسب الضرر: إصلاح العيب نفسه، أو تعويض عما لحق المستأجر، أو إنقاص الأجرة بقدر ما نقص من الانتفاع، أو الفسخ بحكم قضائي. اختيار الصورة المناسبة مسألة تقدير ترتبط بحجم الضرر وأثره على الانتفاع وما يمكن إثباته، وليست قاعدة واحدة لكل الحالات. وإذا اتجه الملف إلى النزاع، فصفحة النزاع العقاري: كيف ترفع دعوى تعرض المسار.
ملف الصيانة يتقاطع كثيراً مع ملفين آخرين: استرداد مبلغ التأمين عند نهاية العقد — حيث يحتاج الطرفان توثيق حالة الوحدة — وفسخ العقد مبكراً إذا بلغ الإخلال حداً يدفع المستأجر إلى طلب إنهاء العلاقة.
متى تحتاج محامياً مرخصاً؟
المعلومات هنا إطار عام، وليست تقييماً لواقعة بعينها. تصبح المسألة قضية خاصة تستدعي محامياً مرخصاً أو مستشاراً معتمداً عندما:
- يُختلف على تكييف العيب: هل هو صيانة دورية على المؤجر، أم ضرر تسبب به المستأجر نفسه؟
- تريد طلب الفسخ بحكم قضائي، وهو طلب يحتاج إثبات الإخلال والإشعار وانقضاء المدة.
- تتجه إلى مطالبة بتعويض أو إنقاص أجرة، ومقدارها مسألة تقدير وأدلة وتقارير فنية.
- يقابل المؤجر مطالبتك بمطالبات مضادة — أضرار أو تأخر سداد — فيتشابك الملف.
في هذه الحالات تنظر الجهة المختصة في الوقائع والمستندات، ويعتمد مركز كل طرف على ما يقدمه من إثبات، لا على قاعدة عامة واحدة.